谢勇卖“野鸭” 我爱我家遭问询 关联交易疑云
发布日期 2019年02月28日  来源 林振兴  业家财经

文 | 地产K线 林振兴 

以借壳方式抢先登陆资本市场后,谢勇选择了和左晖截然不同的路数。相较于链家致力打造平台与门店相融合,我爱我家则更偏爱在资本市场长袖善舞。

2月25日,我爱我家(000560.SZ)发布公告,公司控股子公司拟收购长沙本土中介机构蓝海购。而去年底,我爱我家也曾高调宣布拟收购被誉为“中国式加盟”的中环互联。

两次并购的具体金额均未透露,但借此机会,我爱我家的门店规模和布局范围将有大幅跃升,形成覆盖全国北部、东部和中西部主要大中城市的门店网络。

作为温文尔雅的资本市场的老司机,谢勇拥有近20年的证券、期货投资经历,曾被评为“私募界十佳基金经理”,身经百战的他早已熟练各种资本运作。如今,谢勇不仅开启了大肆收购模式,还将触角伸向了房地产开发业务。

2月19日,我爱我家全资子公司拟以1.43亿元收购其控股子公司少数股东持有的昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司(简称野鸭湖房地产)40%股权。本次交易完成后,野鸭湖房地产将变更为我爱我家的全资子公司。

然而,收购并未如想象中那么平顺。我爱我家相继收到深交所和云南证券局的问询函,要求于2月26日前报送相关回复材料,目前我爱我家则提交了延期回复申请。

 据工商资料显示,野鸭湖房地产为我爱我家全资子公司云南百大房地产有限公司,与关联方华夏西部的共同投资企业,二者分别持股60%和40%,注册资本为5000万元,成立于2005年。

 由于转让方华夏西部与我爱我家的实际控制人均为谢勇,其本人在华夏西部的持股比例为89%,因此本次交易构成关联交易。

 野鸭湖房地产的主营业务为房地产开发与经营,开发项目涵盖商业物业、住宅及社区配套等多业态开发,开发项目为野鸭湖山水假日城项目、白龙潭项目、百大新都会项目。

 此外,野鸭湖房地产承担了昆明野鸭湖旅游小镇项目和赛诺制药厂“退二进三”土地一级整理项目。截止2018年底,公司对于这两个项目的权益仅按照4.41亿元投入本金计列,而应计收的资金利息和项目利润暂未在账务上进行确认。

 委托评估野鸭湖房地产的市场价值采用资产基础法,得出野鸭湖房地产40%的股权价值为16,160.37万元,包含2019年2月2日已分配给华夏西部现金分红280万元。分红完成后,其股权价值应调整为15,880.37万元。

 华夏西部按照评估值1.59亿元的90%优惠作价,由云百大地产支付1.43亿元的股权转让价款收购华夏西部持有的野鸭湖房地产40%的股权。

 截至2018年12月31日,野鸭湖房地产经总资产为4.86亿元、总负债为4.03亿元、净资产为8247.25万元。2017年度和2018年度净利润分别为1532.21万元和-920.82万元。

 深交所要求我爱我家结合主营业务、经营战略、财务情况等,分析说明高溢价收购关联方资产的必要性和合理性。

 1月30日,我爱我家发布业绩预告,这也是我爱我家借壳昆百大A登陆资本市场后的首场年度业绩秀“预演”。2018年,我爱我家预计盈利6.01-6.6亿元,上一年同期为0.73亿元。

 实际上,这一飞速增长归功于“蛇吞象”式的重组,因为同比参照物是业绩低迷的昆百大A,我爱我家这一增长比例显然不足为奇。

 我爱我家虽然成为首家登陆A股的房产经纪公司,头顶“房产中介第一股”光环,但这场交易的业绩承诺为其2017年度、2018年度、2019年度实现的累积净利润数分别不低于5亿元,11亿元和18亿元。

 将这一业绩放置对赌指标中观察,2017年公司归属于母公司股东的净利润为5.07亿元,2018年公司预计盈利6.01-6.6亿元,两年的累积盈利预计刚好超过11亿元,擦线达标。

业内人士表示,房地产交易市场降温以后,中介费或佣金收入其实还是有很多压力的,我爱我家此举有助于对冲市场降温的风险,增厚公司业绩。而且,此类收购的成本不会太高。



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